Os avanços tecnológicos em sistemas de informação e dados, programas e aplicativos digitais geraram novas oportunidades de negócios em diversos setores econômicos. Entre os mais beneficiados estão o comércio de mercadorias e serviços por meio de e-commerce e marketplaces.
Entretanto, muitas vezes, as disrupções só acontecem quando há demanda por novas facilidades e possibilidades tecnológicas, ganhos de produtividade ou redução de custos operacionais, regulatórios e tributários.
Um exemplo notável é a difusão das plataformas de vendas de estadias em imóveis residenciais, como o Airbnb. Criado na Califórnia em 2008, o Airbnb tornou-se líder no segmento, com milhões de imóveis oferecidos em seu aplicativo digital.
Esta tecnologia não apenas facilitou a vida de anfitriões e hóspedes, mas também impactou consideravelmente a economia, especialmente nos setores imobiliário e de hospedagem.
O Airbnb e seus impactos econômicos
Com a popularização do Airbnb e de outras plataformas similares, como Booking, TripAdvisor Rentals, e Guesty, o mercado habitacional e de hospedagem passou por mudanças significativas. As plataformas não apenas facilitaram o acesso a estadias temporárias, mas também geraram um aumento nos preços dos aluguéis e impactaram a construção civil.
A principal vantagem proporcionada por essas plataformas é a capacidade de operar sob a denominação de “locação por temporada”. Este enquadramento evita que suas atividades sejam qualificadas como “serviços de hospedagem”, que são sujeitos a diversas regulamentações e tributações.
Quais são os efeitos no mercado imobiliário?
Um dos principais efeitos é a atração de investimentos para novos empreendimentos imobiliários, especificamente destinados a ofertas em plataformas como o Airbnb. Isso diminui a disponibilidade de imóveis para locações residenciais de longo prazo e causa um aumento nos preços dos aluguéis, especialmente em áreas turísticas.
Diversas cidades, em resposta a esses desafios, têm implementado regulamentações para limitar a oferta de imóveis em plataformas. Algumas cidades europeias e americanas proibiram completamente a oferta de diárias em determinadas regiões, a fim de conter o aumento dos aluguéis.
Como os condomínios enfrentam conflitos?
Além dos impactos econômicos, há também conflitos emergindo em condomínios residenciais devido à presença frequente de hóspedes que utilizam plataformas como o Airbnb. Reclamações sobre segurança, moralidade e tranquilidade têm levado muitos condomínios a exigir autorização prévia para tais destinações.
Já existem decisões judiciais no Brasil sobre este tema. O Superior Tribunal de Justiça (STJ) tem definido que a atividade possui caráter comercial, portanto, os condomínios podem exigir essa autorização.
Qual é a situação da tributação e regulação no mundo?
No cenário internacional, o Airbnb e outras plataformas já estão sujeitas a tributações específicas em diversos países. Na Europa, uma diretiva comunitária chamada DAC7 foi criada para permitir a troca de informações entre administrações tributárias, visando a fiscalização das operações e arrecadação de tributos.
Nos Estados Unidos, os rendimentos obtidos com aluguel de curta duração são considerados receitas de negócios, o que permite a dedução de despesas operacionais. Em termos de consumo, o Airbnb concorda com a tributação de suas atividades de intermediação, principalmente na Europa e EUA.
Qual é a situação no Brasil?
No Brasil, ainda não há regulamentação específica para essas plataformas. Algumas delas recolhem IRPJ, CSLL, PIS/COFINS e ISSQN apenas pelos serviços de intermediação. O imposto municipal (ISSQN) é pago apenas na cidade de São Paulo. Isso significa que há uma perda de arrecadação tanto dos impostos federais quanto municipais.
Por exemplo, segundo o “inside.Airbnb”, a cidade do Rio de Janeiro possui 36.003 imóveis ofertados na plataforma. Isso resulta em um faturamento anual de R$ 1,87 bilhão, dos quais aproximadamente R$ 93 milhões poderiam ser arrecadados em ISSQN.
Regulação e segurança
A falta de regulamentação adequada também levanta questões de segurança. Por exemplo, o cadastro de hóspedes no Sistema Nacional de Registro de Hóspedes (SNRHos) não é realizado, o que pode facilitar práticas ilícitas.
Além disso, há o descumprimento de outras normas administrativas, desde alvarás até o Cadastro de Prestadores de Serviços Turísticos (Cadastur).
Enfim, dada a crescente importância dessas plataformas na economia, é crucial que as autoridades brasileiras e internacionais estabeleçam regras claras para equilibrar o mercado e garantir segurança e justiça tributária.
